今天要安利的这篇内容呢，既不是小说，也不是漫画或动画，而是在2010年-2016年间曾经火爆全网，今天已经成为江湖传说的某个论坛帖子。

这篇帖子的楼主给自己取了个有点奇怪的id名：“kkndme”，他在帖子里详尽地分析了国内房地产市场于2010年的具体情况，并预测了其未来20年的走势。

由于他的视角犀利，分析独到，天涯上的网友便半是敬畏半是玩笑地将其称为“k大”。k大的楼

市预测呢，也就这么成了当时很多白领工薪阶层和炒房客的买房指南。

如今已经是2022年。12年后的今天，我们回首望去，kkndme的房地产预言，竟无一例外地得到了事实的印证。令当时的网民们吵得耳红脖子粗不可开交的，诸如医疗、教育、养老、住房、双轨制、贫富差异等社会问题，如今也并没有经历多少实质性的变化，反而更为沉重地压在了新一代年轻人的肩膀之上。

看得人不由唏嘘。

正好，我最近在读兰小欢老师的那本《置身事内》，读着读着就忍不住想起了这篇帖子，就又把它扒了出来。越看越觉得，由于要靠着政府财政吃饭，国内高校中的学者就算再了解内幕，面对大众的时候，还是得把话说得温柔儒雅、说得遮遮掩掩。

k大的帖子呢，就完全是反其道而行之了：话题是东一榔头西一棒槌，论点是暴论频出，论证是不需要任何数据和证据，和网友间的回帖更是天南海北什么都扯——但好就好在，在匿名论坛里，所有人都在打开天窗说亮话，所有人都在为了自己所坚信的东西而据理力争。

因此，我觉得，k大的这篇帖子，其实远比市面上允许出版的严肃读物有着更多的干货、猛料和诚意（特指国内敏感话题）……虽然从立场上来说就有各种各样的问题了。但我依旧可以说，看懂了它们，大家就能大致看懂改革开放以来的土地财政全貌。而看懂了改革开放以来的土地财政全貌后，我们才能真正地读懂我们脚下的这片土地。

原帖很长，其中的大部分东西都没法在这里过审。但好在k大不仅是个经济学博士，也是个中国历史研究爱好者。他在帖子里科普的一些关于古代政治斗争、经济制度、基层行政和八卦故事也非常有趣，所以我就稍微转过来这样一些有关历史的内容，还希望能引起大家对阅读原帖的兴趣w

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01

任何一个朝代，即使是我们在电影里常看到的奸佞当权，往往政策的初衷都是好的，但是执行效果却常常适得其反，因此，我们常说，领袖的智慧与执政能力，对国家的命运起着至关重要的作用。

明朝朱厚照时期，有个太监刘瑾，权势一手遮天，是个典型的奸佞。但他其实是很想做点事情的。

明朝开国时，朱元璋搞了个戍边屯田，相当于现在的军垦，因为军队自给自足，给国家省了大笔

的银子。

但是到了后来，军官们都变成了大地主，霸占了士兵的土地，把士兵当作佃农，依靠盘剥士兵来实现让一部分人先富起来的号召。

这是与杀良冒功、贪吃空饷并列齐名的第三大快速发家致富手段。

我们说了刘瑾是个有雄心壮志，很想做点事业的高责任心人士。对于军官霸占士兵田产导致士气低下这件事很看不惯，很不满意。决定坚决打击这种行为。

于是，他下令地方zf清理军官霸占田产的问题。

军官霸占的田产不仅仅是士兵的，更多的是当地老百姓的。

按理说，这应该是个老百姓叫好的政策，而事实上，这是老百姓头上的噩梦。

执行人是谁？地方官。

地方官执行的时候就实在为难了，军官老爷手里都是握着重兵的，你上门还没开口，兵大爷的刀已经架在脖子上了。

可是刘瑾刘老板下达命令的同时，还是要下达任务指标的。

没收的田产有任务指标，以前军官老爷占有的田都不交税，既然清理田产就要交税，交税也有任务指标。

有些地方官比较聪明，不敢找军官大爷收，就摊派给了老百姓，结果老百姓又交田又交税，自然是连活路都没了。

有些地方官脑子不清醒，真的跑去找军官老爷要田要税，结果造成军官勾结宁王造了反，最后刘瑾自己的脑袋也保不住了。

所以，我们说，在古代封建社会里，历朝历代，统治者代表的都是地主阶级的利益。历朝历代的改革都只是为了缓和底层群众与地主阶级的矛盾，防止因为过激发生极端群体**件。调控也是为了缓和矛盾，要温水煮青蛙，而不要一把火把青蛙烧死。

02

最早的房产交易，出现在一个名字叫“盉”的西周青铜器上。

在公元前919年农历三月份，一个叫矩伯的人分两次把一千三百亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值一百串贝壳的几件奢侈品，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。

周厉王三十二年，又发生了一宗土地买卖。这宗土地买卖的交易过程也被刻在青铜器上。

这次记录的是周厉王买地的事，周厉王为扩建王宫，买下一个叫鬲从的人的地，没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王派人对鬲从说：“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”

这是个很毒的誓。周厉王买地花了多少钱，铭文上没写。不过李开周说，有人买地，有人卖地，说明当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，房地产市场已经有了雏形。

隋唐时，有个叫窦乂的人，他生在陕西，很小的时候就死了爹娘，无依无靠，跟着舅舅一块儿生活。他舅舅是个公务员，住在长安城。

窦乂先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱，后来有了80万钱的身家，于是开始向房地产行业进军。

当时长安西市有一个废弃的化粪池，面积不小，有十几亩，闲置七八年了，一直没人买。窦乂把它买了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯胡人做生意，平均每天都收上来几千钱的房租。

再后来，窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资70万钱买下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，送给了李晟。李晟很高兴，从此跟窦乂结成死党，有求必应。

有这种靠山保驾护航，窦乂发得更快了，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。

除了像窦乂这样的开发商，古代的业余开发商还有一些是公务员、退休干部等，甚至官府自己就是开发商。

比如在北宋，中央政府下面就有个专门搞开发的机构，叫做“修完京城所”。

这个机构本来只能是修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，这个机构就开始转型，开始给中央财政搞创收。

怎么搞创收呢？修完京城所向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的赁给老百姓，给国库做了很大贡献。

古代是没有专业的开发商的。做开发商最需要的是钱。买地、买建材、雇人、摆平关系，哪个环节都得花钱。

尤其买地，流动资金不能少，钱不够，就得找同行拆借，或者找银行贷款。古代没有银行，但有钱庄，可是钱庄规模一般很小，即使有一些大型的全国连锁的钱庄，他们也不做开发商的生意，都把钱借给别的老板了。

史料上有这样两个办理房地产抵押贷款的例子，一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏，让人家拿着房契去贷款，一张房契最多只贷给几千钱；

还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的一个富户，名叫求仲，最多的一次才贷给15000文。

这点儿钱别说搞开发，吃一顿大餐都不够。

直到民国时期，外国银行纷纷到中国开展业务，开发商们才能贷到大笔的贷款。所以中国的职业开发商直到民国才出现。

古代开发商如果大量囤地,得挨板子。

以唐朝为例。唐玄宗在位时，土地政策里有这么一条：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩，……诸买地者不得过本制。”

意思就是说，政府给老百姓划拨宅基地，划拨的宅基地大小取决于家庭等级和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人给一亩宅基；

如果是贱民家庭，每五口人给一亩宅基。

另外，老百姓也可以购买宅基，但是购买的面积有限，不能超过政府规定的指标。

政府规定的指标是多少呢？

平民家庭买地，每三口人，最多只能买一亩宅基；

如果是贱民家庭买地，每五口人，才能买一亩宅基。

在唐朝，商人也属于贱民，再有钱的商人也是贱民，贱民老板去买地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能购买20亩地，用这20亩地搞开发，一两年就倒腾光了。

而如果超标大量买地会怎么样呢？

唐朝法律规定：“诸占田过限者，一亩笞十。”

意思是买地超过指标的，得挨板子，每超出一亩指标，挨10大板。

虽然古代开发商没有现如今的开发商这么“牛”，环境和政策对他们都不太有利，但是在拆迁问题上，始终还是开发商们占优势。

就比如窦乂，他就知道要搞房地产，首先得朝上有人，于是傍上了当朝太尉。

古代拆迁过程更为暴力，因为普天之下，莫非王土，国家要用哪里就用哪里。

当然，在古代，也不乏一些民主的君主。例如北宋元丰六年(1083年)，开封外城向外拓展，规划中的新修城墙要占用120户居民的住宅，宋神宗让开封府制定拆迁补偿计划，开封府写报告说，总共需要补偿款两万零六百贯，平均每户至少能拿到补偿款171贯。

03

关于契税、物业税或者房产税，其实也不是现在的创造，或者纯粹的拿来主义。

早在东晋时期，就开始收契税，当时叫“散估”，这也是中国第一个有据可查的契税。

其后，几乎所有朝代都有契税。

唐初魏征等人写出了房产税的实质：“其实利在剥削也”——当时“剥削”没有现今这么贬义，与“增加财政收入”是一个意思。

从税率上看，东晋税率为4%，隋唐税率是5%，宋代4%，元明清三朝基本是3%。我们现在的契税大户型也是3%。

万历三十三年，利玛窦在北京宣武门附近买了处房子，他在意大利、葡萄牙、印度都呆过，那些地方并没有“契税”这一说，所以他也没有去有关部门办理手续。

《大明律》规定：“凡典买田宅不税契者，笞五十，仍追田宅一半价钱入官。”好在利玛窦同志上面有人，托了户部官吏，最后交了一笔可观的滞纳金了事。

相比之下，“物业税”这税种兴起较晚，而且断断续续。

公元783年，唐德宗向长安城内拥有房产的市民开征物业税，叫作“间架税”，乃是按照房屋的等级和间架计税，上等房屋每年每间缴纳两千文，中等房屋一千，下等房屋五百。

结果民怨载道，当年深秋五万军兵哗变，口号就是“不税汝间架”。

迫于压力，784年唐德宗废止了这个税种，也就是说，中国第一个正规的物业税仅仅活跃了半年就夭折了。

到了五代十国，梁唐晋汉周的每一代帝王都曾征收物业税，不过鉴于“间架税”惹过乱子，改叫“屋税”。

北宋物业税不是常设税种。南宋由于军费困难，每年两次向城乡居民征收屋税。

元代，不叫间架税或屋税了，改叫“产钱”，按地基面积征稻米若干或折成钱若干。

明朝，物业税不常设，江浙地区小范围征收过一段，叫“房廊钱”。

清代，物业税也不常设，往往临时征收，比如1676年由于对吴三桂用兵，朝廷财政紧张，康熙下诏“税天下市房”，规定“不论内房多寡，惟计门面间架，每间税银二钱，一年即止。”

算下来，是只对门面房征税，二钱税额相当于两斗大米或七斤白糖的价钱，不多。

总而言之，无论是间架税、屋税、地基钱、产钱、房捐，都是不折不扣的物业税。只不过，它们与国际上通行的物业税是不同的——不是为了调节需求，而是单纯地敛财。

然而，物业税在古代中国并不能成为常设税种，因为这个税是纯粹的苛捐杂税，税又比较重，很容易激化矛盾，直接结果是百姓吃不起饭，太容易导致大规模的农□□动，所以很难持续征收。

04

言及公房和廉租房系统，最是宋朝搞得好。

宋朝原则上不分房，京官无论大小，一律租房居住，宰相那样的高干都是如此。

偶尔有“赐第”，只照顾部级领导和有军功的将军。算起来大家的住房自有率不高。

南宋初年，大量流亡人口涌进杭州，三十平方公里的杭州城一度住了一百万人口，人口密度接近上海浦西。因人多地少房价高，居民普遍租住公房。

除了大规模公房出租，宋朝还有住房救济体制：

一是灾年对租住公房的市民减免房租；

二是政府建房（福田院、居养院）免费安置流民和赤贫民众；

三是修建比公房条件要差的简易房，但是租金更低，堪称“廉租房”。

此外，宋朝还有安济坊——慈善医疗，还有漏泽园——安葬无人认领的尸身，比较有人性。

如果是公务员的话，生在元代也还不错。建国开始，就给半数京官和所有地方官分了房，叫“系官房舍”。一般分不到的市民以自主建房为主导，但是盖房不用买地，政府批给一块官地，然后每月交一次租金，时称“地基钱。”

满人刚进北京那会儿，也给领导们分房子。

一品官二十间，二品官十五间，三品官十二间，四品官十间，五品官七间，六、七品官四间，八品官三间，不入流小军官每人两间。

按照每间十五平方米估算，从一品官的三百平方米、到小军官的三十平方米不等。

廉租房主要由寺观经营。土地由政府划拨，建房资金由民众捐献，房产维护可以从香火钱里冲销，僧尼道士理论上讲不以盈利为目的，再加上信仰需要，正适合执掌这项半慈善业务。

大都市的庙宇常有上千间客房，供应试的学生、出门的商旅和遭了天灾的百姓临时居住。

《西厢记》里张生和崔莺莺在山西停留一整月，在那永济县普救寺里，莺莺住西厢，张生住东厢，该故事充分说明：在廉租房里也可能发生爱情。

到了明清两代，又多出个廉租房的来源，便是会馆。在这异乡人建立的聚会场所里，客房租金相当便宜。顺治十八年建于北京的漳州会馆，福建人来租住，只象征性地收取租金：每月三文钱！

05

历朝历代，哪朝买房最容易呢？

南北朝最不靠谱，贫富相差极为悬殊，普通居民收入只有几千，房价则是几百万。

谢灵运那样的大财阀“左江右湖，南北二山”，房价都被他们给炒上去了。

唐朝不用说啊，我们都知道“居长安，大不易”，而且士大夫时兴攀比，为了写诗题名好看，非得有个别墅不行。

比如王维有辋川别业，岑参有南溪别业，杜牧有樊川别业，就是白居易本人，后来也在洛阳买了十七亩地，修了个“履道园”。

宋朝文人叶梦得说：“人未有无产而致富者也。有好便田产，可买则买之……勿计厚值。”这话一再被地主老财们重复。

有点闲钱，就买房子置地，不惜一切代价。

明代买房也不是件容易事。

《金瓶梅》第五十六回，西门庆的结义兄弟要买房，朋友帮他算了算帐，“一间门面，一间客座，一间床房，一间厨灶——四间房子是少不得的。论着价银，也得三四千多银子”。

小户型房子，要三四千两银子。而清河县县令，从七品国家公务员，每年薪水不过三百五十两。就是说，就算县长去买房，如果不贪污的话，需要十年不吃不喝才能攒够房钱。

明代楼市虚火上延，与攀比之风分不开。尽管明太祖规定，任何人不得超越等级建房，例如居民门窗不得使用朱红油漆；庶民住房不得超过三间；功臣宅邸两边可以保留五丈空地；军民房屋不许建成五间或九间；寺观庵院不得使用斗拱。

但如小说里所说，庶民西门庆“现住着门面五间到底七进的房子”，超标超大发了。

嘉靖年间，大家纷纷打肿脸充胖子，浙江人的房子必须带客厅了，江西人的房子必须带兽头了，江苏人的房子里必须摆上时尚家具和精美古玩了。明朝中叶，北京的地皮已经涨到每亩纹银两千两，就是折成人民币也有好几十万。